Vädringspinne balkong

Enligt praxis är skälig uppsägningstid vanligen sex till tolv månader. Troligen skulle jag inte få se upplåtelseavtalet, antingen av principsak eller för att styrelsen inte hittade det. Det går dock att genom bostadsrättsföreningens stadgar utvidga föreningens ansvar för underhåll och reparationer i lägenheterna. Däremot torde tillstånd krävas för fysiska förändring av Utrymmet.

Kan Utrymmet sägas upp?

Om en upplåten bostadsrätt ska ändras, och berörd bostadsrättshavare inte godkänner detta, krävs stämmobeslut med förhöjd majoritet (2/3 av de röstande) och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Om föreningen säger upp Utrymmet kan man utgå ifrån att en bostadsrättshavare protesterar.

Bakgrunden i det specifika fallet var att en hyresfastighet ombildats till bostadsrätt.

Om Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt regleras nyttjandet i Bostadsrättslagen (1991:614), nedan BrL.

När det gäller benefika nyttjanderätter utan avtal får vägledning för nyttjandet hämtas i allmänna principer inom fastighetsrätten, 7 kap jordabalken – som i viss mån reglerar denna typ av rättighet, reglering avseende närliggande nyttjanderättstyper såsom arrende samt möjligen indirekt genom någon skrivning i stadgar eller ordningsregler.

Detta innefattar den centrala värmeförsörjningen och huvudledningar. Jag skulle få köpa bostadsrätten med takterrassfrågan oreglerad eller inte köpa bostadsrätten alls.

Spekulanterna är många och köpare på marknaden ställer helt enkelt inte dessa frågor – även om de borde.

Eftersom stadgarna både kan innehålla förtydliganden avseende underhållsansvaret och omfördela underhållsansvaret, är stadgarna centrala för bedömningen av var ansvaret ligger.

Svea hovrätts dom den 16 mars 2012, mål nr T 9101-11, behandlade frågan om föreningen eller bostadsrättshavaren skulle svara för vattenskador i en lägenhet som uppstått på grund av eftersatt underhåll av balkongen.

Svea hovrätts dom den 18 maj 2018 i mål nr T 1836-17 handlar om en sådan situation och frågan var om mark utanför lägenheten, som föreningen å sin sida nyttjande med servitut, var upplåten med bostadsrätt genom avtalet. Uppsägningstiden blev i praktiken fem månader. Vill föreningen utföra större ändringar inom den upplåtna nyttjanderätten torde det kräva nyttjanderättshavarens tillstånd.

Eftersom nyttjanderätten är benefik torde tämligen låga krav ställas på föreningen vad gäller underhåll.

Jämför Svea hovrätts dom den 16 mars 2012, mål nr T 9101-11, där stadgarna angav att balkongen var medlemmens underhållsansvar, varvid föreningen inte kunde anses försumlig avseende underhåll av fastigheten, eftersom det var bostadsrättshavarens ansvar. Nyttjanderättshavarna hade inte anfört omständigheter som medförde att det inte var en skälig tid och tingsrätten fann vid en samlad bedömning av omständigheterna att det var skäligt.

Det sista tingsrätten tog ställning till var om 9 kap 16 § p 2 BrL skulle kunna vara tillämplig.

Vi på Vasa advokatbyrå arbetar dagligen med bostadsrättsfrågor och vill i denna artikel översiktligt gå genom hur ansvaret ser ut för löpande underhåll, och vad man kan göra efter att en skada har inträffat.

Om t.ex. Enligt allmänna fastighetsrättsliga principer kan man säga att nyttjanderättshavaren ska vårda upplåtelseobjektet väl, vilket borde omfatta renhållning, mindre löpande åtgärder samt att säkerställa att skador inte uppstår och att begränsa pågående skador samt informera den som upplåtit Utrymmet.

Har nyttjanderättshavaren själv tillfört material till Utrymmet är det lös egendom som denne själv ska underhålla.

Vad nyttjanderättshavaren får göra inom utrymmet kan vara svårt att bedöma, men normalt nyttjande och möblerande av Utrymmet kan ske. Om jag då skulle fråga med vilken juridisk rätt terrassen nyttjades och om det i brist på upplåtelseavtal istället fanns något nyttjanderättsavtal, skulle nog både mäklare och styrelse bli förvånade.

Det är nog så, att till dess att frågan uppmärksammas i större omfattning, kommer jag inte nå någon framgång med efterfrågningarna.

Bostadsrättshavarna fick svara för renoveringar motsvarande ca 700 000 kronor i lägenheten.

Summering och analys

Rättsläget för Sveriges bostadsrättshavare vad gäller frågan om med vilken rätt de nyttjar balkonger, takterrasser och uteplatser är oklar. Jag har inte närmare undersökt hur parterna fört talan, men jag tycker att med god argumentering och beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, borde beslut att ta bort upplåten nyttjanderätt kräva stämmobeslut.

En balkong som hör till en lägenhet påverkar inte heller sällan lägenhetens bruksvärde. Hovrätten bedömde avtalets villkor och parternas argumentering och kom fram till att bostadsrättshavaren inte visat att yta upplåtits för bostadsändamål som en del av lägenheten.

Vid en upplåtelse av bostadsrätt framgår ofta av avtalet endast att upplåtelsen omfattar en lägenhet med en viss yta och ett visst antal rum på en viss adress.